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北京又对楼市出手了,但是这一次非常低调

时间:2018-08-11   来源:华东财经网    作者:王越    

北京又对楼市出手了,但是这一次非常低调

北京又对楼市出手了。不过,和3月中旬“十天九策”的高举高打不同,这次北京市政府低调的几乎没人注意到。

或许此时政府已没有年初那么着急上火了,3月下旬以来的新一轮调控的力度和影响非常大,迅速浇灭了看似要重燃的牛市烟火。国家统计局数据显示,5月份北京二手房价环比下跌0.9%,创逾两年半来最大环比跌幅。

北京又对楼市出手了,但是这一次非常低调

尽管二手房的势头已被遏制住,但北京新房库存严重不足是事实,光靠备案/摇号限制新房价格并非长久之计。

这不,6月27日(周二)下午,北京市住建委在网站上悄然挂出了《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》,旨在通过加快商品房预售许可证的发放,加速在建商品期房的入市销售,从而缓解北京商品房住宅库存不足的局面。

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(点击文末原文链接可去北京住建委官网查看原文件)

这是从供给端发力给楼市降温的重要举措,在此之前的数个月里北京市政府已经加大土地供应,而最新的预售许可证新规将会加速这些土地向新房库存转变。

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此前几年中国楼市以抑制需求为主的调控政策,不仅导致楼市陷入了“越调越涨”的怪圈,也让作为调控者的政府备受质疑。习大大若想让民众相信“房子是用来住的,不是用来炒的”的楼市定位,更多、更长久地从供给端发力是必不可少的。

那么这次的预售许可证新规究竟会带来多大的影响呢?

据北京住建委统计,截至3月底,北京市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项。住建委要求上述清单内项目尽早开工入市,清单外项目仍按照原规定执行。从清单上来看,部分项目的地段还是不错的哦。

具体来看,此次新规要点有三。第一:凡列入清单的商品住宅项目,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。

在此之前,根据住建部2004年颁布的《城市商品房预售管理办法》要求,商品房预售应交付全部土地使用权出让金,持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证,同时投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

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以及如同所示,北京在2013年曾颁布加强商品房预售管理新措施,提出:2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目,凡是商业、办公等非住宅楼栋,或者套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,项目申请预售许可时,施工进度应达到以下条件:地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。

对于新规,亚豪投资机构总监郭毅对财新记者表示,此前一张施工证只能办理一次预售许可,新规放宽了取证预售限制,有利于增加市场供应,加之新房备案价格管控,会对北京房价将起到稳定阀的作用。据郭毅粗略估计,按着新规执行,清单内三分之二的项目可以不用达到2013年施工进度的要求,即可取得首次商品房预售许可证。

其二:已取得过一次预售许可的项目,在2017年年底前可申请办理第二次预售许可。其三:未取得过预售许可的项目,在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的,在2018年6月30日之前,可申请办理第二次预售许可。

郭毅分析称,这意味着,作为申请预售证前提,施工进度约束有所放开,将房企开盘预售的时间提前了3-6个月,有助于房企加快销售回款,缓解资金压力。

云豹还觉得,即便是没有资金压力的大型房企,也会迫于新规所释放的“信号意义”加快推盘入市。此前,由于新房备案价格受到严格的限制和监管,房企的推房积极性受挫,甚至有意延迟推盘。此次通过发布预售许可证新规,决策者传递了希望房地产开发商加快新房推盘入市的诉求,如今对政治敏感性要求更高的背景下,房企恐怕得学会“心领神会”。

在3月以来的这新一轮调控之前,由于只对新房“限价”,北京、上海等一线城市二手房价表现尤为坚挺,大有接力新房大棒继续上涨之势,如图所示北京二手房价格在一季度呈现加速上涨势头。这不仅令民众抱怨统计局房价数据“失真”,更是在挑战政府底线(北京市长曾言,今年房价环比不上涨)。

随后北京自3月中旬掀起新一调控,并且态度异常强硬,学区房、“商住两用”房(商办)皆列为打击对象,并且在全国大城市中形成示范效应。昨日的预售证新规只是新一轮调控的一环(供给端)罢了。

从成果来看,北京市政府3月下旬以来的新一轮取得了较为显著的效果。如前面所示,5月份北京二手房价环比下跌0.9%,创逾两年半来最大环比跌幅,一举遏制了一季度所成呈现出来的上涨趋势。

北京又对楼市出手了,但是这一次非常低调

同期,亦庄、固安等环京地区时不时传出暴跌20%的大新闻。成交冰封之下,打七折或者八折的抛售目前来看还只能作为个例,但恐怕会越来越多。

这还不是最惨的,最惨的是北京的商住两用房的投资客,他们手中的商办,可能要永远砸在手中了(自住倒是被默许了)。在北京对商住两用房出重手的次月,这类产品成交暴跌了95%以上,目前在市场上基本已经销声匿迹。尽管在抗议声中,商办政策出现了微调,但基本守住了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定调,以及明确了违规开发商作为惩处的对象。

总之,调控和楼市的下行还只是开始,远未结束。金秋大会若一切顺利,习大大可能向旧利益、旧模式发起新一轮挑战(避免再次被删,要点到即止咯)。

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